離婚に伴い、夫婦の財産について、財産分与という手続がなされることは、ご存じのお方もおられると思います。

財産分与は、そもそも夫婦が結婚してから得た財産は、夫婦が協力して形成したものであり、実質的には夫婦の共有といえるので、離婚の際は、これを清算するというものです。

では、住宅ローン支払い中のマンションが唯一の財産である場合、財産分与はどのように行われるのでしょうか。

例えば、住宅の価値が2000万円で、ローン残高が1200万円とした場合、プラスの財産は800万円ということになるので、この800万円が財産分与の対象となります。

では、具体的にはどのように財産分与を行うのでしょうか。もし、マンションを2000万円で売却して、売却代金でローンを完済させ、現金が800万円残ったとします（実際には諸経費の支出があるので、800万円は残りませんが）。この場合は、残った現金（一応800万円とします）を2分の1ずつ、つまり400万円ずつ分ければよいので、容易な方法といえます。

では、売却しない場合はどうするのか、困難な問題に直面することがあります。
つまり、財産分与の対象となった800万円をどうやって分与するのか、マンションの名義をどうするのか、住宅ローンの負担をどうするのか等々の問題です。
マンションの名義を取得するほうが、400万円を現金で他方に支払うことができればよいのですが、このケースでは、マンション以外に財産はないので、支払いようがありません。
また、残ローンの負担をどうするのか、特に、夫婦の一方がローンの名義人になっていても、他方が連帯保証人となっていることが多く、協議をすすめるには非常に難しくなります。

結局のところ、あれこれ考えた末に、マンションは売却してローンを完済し、残りを分ける、ということになるケースも多いと思います。

逆に住宅ローンが2500万円である場合はどうするのか、つまり、マンションの価値よりも、住宅ローンの残債務のほうが大きい場合です（オーバーローン）。

この場合は、そもそもマンションは財産分与の対象にはなりません。しかし、今後のマンションの名義やローンの負担はどうするのか、を考えなければならず、悩ましい問題が生じます。

単純に、夫名義（または妻名義）のマンションを、夫（または妻）が引き続き居住し、夫（または妻）が住宅ローンを支払っている、とするのが単純だと思います。

しかし、妻としては、引き続きマンションに居住したい、しかし、住宅ローンは夫に支払って欲しい（いわば慰謝料代わりに）と希望される方もおられます。しかし、夫が住宅ローンを支払い続ける確実な保証はありません。一応、これを手当てする方法もありますが、確実なものではありません。

また、マンションが共有名義であったり、ローンが共同での借入であったりすると、調整は難しくなるといえます。また、ローンの名義を変えるには、銀行の同意が必要となります。マンションの名義の変更も、銀行の了解を得るべき場合もあり、非常に煩雑になります。

もし、夫婦が250万円ずつ新たに借入をすることができるのであれば（合計500万円）、これに、マンションの売却代金1000万円をプラスして、2500万円の住宅ローンを完済させるというのが単純明快です。も
しかし、離婚せざるをえなくなった責任が相手にある場合、なぜ、私が250万円も借金をしなければならないのか、との不満もあるでしょう。

その前に、そもそも合計500万円の借入が可能かどうか、という問題にも直面します。

いずれにしても、住宅ローン支払中の住宅が存在する場合は、種々、困難な問題があるといえます。